전세 계약 종료를 앞두고 임차인이 임대인에게 만기 시 이사를 나가겠다는 의사를 분명히 하였음에도 불구하고 임대인이 보증금 반환에 적극적인 모습을 보이지 않는다면 임차인은 법적 절차를 통해 보증금 반환에 나서야 합니다. 그 첫 단계가 내용증명을 보내는 것입니다. 내용증명은 임대인에게 보증금 반환을 공식적으로 요청하는 문서로 향후 법적 대응을 위한 증거로도 활용될 수 있습니다. 본 글에서는 전세 보증금 미반환 시 내용증명 작성 방법, 필수 포함 내용, 발송 절차, 그리고 그 이후 대응 방법까지 상세히 설명합니다.
1. 내용증명의 필요성 및 목적
내용증명은 임대인에게 공식적으로 보증금 반환을 요청하는 문서로 향후 법적 대응에서 증거로 활용됩니다. 내용증명은 임차인이 계약을 연장할 의사가 없음을 분명히 하고, 보증금 반환 일정을 명시하며, 보증금 반환이 기한 내에 이루어지지 않을 경우 추후 어떠한 법적 절차를 밟을 것인지, 그리고 이 과정에서 임차인에게 발생하는 손해금액의 내역에 대하여 임대인에게 알려주는 것입니다. 전세 만기내용증명을 보내면 임대인 보증금 반환을 더욱 적극적인 자세로 임하게 될 가능성이 높아지며 이후 법적 조치를 취할 경우 중요한 근거 자료가 됩니다.
내용증명 발송의 첫 번째 목적은 법적 절차에 돌입하지 않게 하는 것입니다. 즉, 내용 증명을 받은 임대인이 보증금 반환에 적극적으로 임하게 하여 기한 내에 보증금을 반환하도록 유도하는 것입니다. 임차인은 원하는 대로 기한 내에 보증금을 돌려받고, 임대인은 보증금을 돌려주었으니 의무를 다한 것이고 분쟁은 종료되는 것이지요. 따라서 내용 증명을 보내기로 마음을 먹었다면 하루라도 빨리 발송하는 것이 효과적입니다. 임대인이 이를 받고 적극적인 조치를 취할 수 있는 시간을 주는 것입니다.
두 번째 목적은 만약 내용증명을 발송하였음에도 불구하고 보증금이 기한 내에 상환되지 못한 경우 그 다음으로 이어질 법적 절차에 근거 자료로 활용하는 것입니다.
2. 전세 보증금 반환 요청 내용증명 작성 방법
내용증명은 단순한 요청서가 아닌, 법적 효력을 갖출 수 있도록 정확한 정보를 포함해야 합니다.
내용 증명은 본인이 하고자 하는 말을 풀어나가는 것입니다. 정해지는 것은 없습니다만 일반적으로 쓰는 형식과 내용을 포함하면 됩니다. 반드시 법적 지식이나 용어를 사용해야 하는 것은 아닙니다. 상대방이 받아서 읽고 이해할 수 있게 작성하면 됩니다. 다만 공적인 서류로 활용될 수 있으므로 문어체를 사용하고 비문을 피하도록 합니다. 한 문장이 지나치게 길어지면 오역을 할 수 있으므로 적절하게 문장을 나누어 줍니다. 전반적으로 정중하되 엄중한 톤으로 작성하는 것이 도움이 되리라 봅니다.
① 내용증명 필수 포함 사항
- 발신인(임차인)과 수신인(임대인)의 정보: 성명, 주소, 연락처
- 임대차 계약 정보: 임대 목적물, 계약 체결일, 계약기간, 전세 보증금 총액
- 계약 종료 의사 표시 사실: 내용 증명 발송 전에 계약 만기 시 갱신하지 않고 퇴거하겠다는 의사를 표한 사실에 대한 언급
- 보증금 반환 기한 명시: 반환 요청 기한 명시
- 보증금 미반환 시 임차인의 손해: 손해 금액 및 피해에 대하여 명시하고 이에 대한 손해 배상 의사를 언급. 다만 손해 금액이나 피해가 법적 분쟁 시 전부 인정되는 것은 아닙니다.
- 임대인의 반환 거부 시 법적 조치 언급: 미반환 시 법적 절차 예고
② 내용증명 예시
내 용 증 명
수신인:
주소:
연락처:
발신인:
주소:
연락처:
제목: 임대차 보증금 반환 요청의 건
수신인 귀하,
귀하의 무궁한 발전을 기원합니다.
발신인은 수신인과 이 사건이 원만하게 해결되기를 바라는 바 다음과 같이 내용증명을 발송합니다.
- 다 음 -
1. 수신인과 발신인은 ○ ○ 년 ○ ○ 월 ○ ○ 일 아래와 같은 내용으로 임대차계약(“본 임대차계약”)을 체결하였습니다.
가) 임대목적물:
(“본 임대목적물”)
나) 임대차기간: ○ ○ 년 ○ ○ 월 ○ ○ 일부터 ○ ○ 년 ○ ○ 월 ○ ○ 일 까지
다) 임대차보증금: ○ ○ 원 (금 ○ ○ 원)
라) 월차임: ○ ○ 원 (금 ○ ○ 원)
2. 발신인은 지난 ○ ○ 본 임대차계약 만료 시까지 본 임대목적물에서 거주 후 이사할 것임을 수신인에게 문자를 통해 밝혔습니다.
3. 수신인은 본 임대차계약 종료일인 ○ ○ 년 ○ ○ 월 ○ ○ 일 까지 임대차보증금 ○ ○ 원 (금 ○ ○ 원)을 발신인의 다음 계좌로 반환하여 주십시오.
은행: [은행명] / 계좌번호: [계좌번호] / 예금주: [ ○ ○ ○ ]
4. 본 임대차계약 관련 발신인이 실행한 전세보증대출이 ○ ○ 년 ○ ○ 월 ○ ○ 일 부로 만기가 도래할 예정이며, 대출금 미상환 시 발신인의 신용도 하락 및 연체이자 부과 등의 피해가 발생합니다. 또한 발신인은 전거 할 주택의 전세 계약의 잔금 ○ ○ 원 (금 ○ ○ 원)을 지급해야 합니다. 잔금 미지급 시 전세계약금 ○ ○ 원 (금 ○ ○ 원)이 몰취 되고 계약이 파기가 되는 피해가 발생합니다. 따라서 수신인은 반드시 임대차보증금 반환 기일을 준수하여 주시기 바랍니다.
5. 수신인이 ○ ○ 년 ○ ○ 월 ○ ○ 일 까지 임대차보증금을 반환하지 않을 경우, 발신인은 본 임대목적물에 대한 임차권등기 및 지급명령을 신청할 것이며 이어서 전세금반환소송을 제기할 예정입니다. 임차권등기 시에는 전세보증금의 연 5%의 이자가 수신인에게 부과되며, 전세금반환소송 시 소장이 수신인에게 도달된 시점 익일부터 전세보증금의 연 12%의 이자가 수신인에게 부과됩니다. 또한, 년 월 일 까지 수신인이 임대차보증금을 반환하지 않아 발신인에게 발생한 피해(위 4항 참조) 금액 및 소송비용 등 제반 비용은 모두 수신인이 부담해야 할 것임을 알려드립니다.
6. 이 사건과 관련된 회신은 발신인 ○ ○ ○ 에게 하여 주시기 바랍니다.
○ ○ 년 ○ ○ 월 ○ ○ 일
위 발신인 ○ ○ ○ (인)
3. 내용증명 발송 방법 및 절차
① 우체국을 통한 내용증명 발송
- 내용증명서 3부 준비 (임대인용, 본인 보관용, 우체국 보관용)
- 가까운 우체국 방문 후 내용증명 접수
- 등기우편으로 발송하며 수신 여부 확인 가능하도록 함 (수신 여부를 확인해야 내용증명이 상대방에게 도달했음을 알 수 있기 때문입니다. 일부의 경우 내용증명 수신을 거부하는 경우도 있습니다.)
- 우체국 보관용은 추후 법적 대응을 위해 활용 가능
② 이메일 또는 문자 발송 (보조 방법)
- 임대인이 우편 수령을 거부할 가능성이 있다면 이메일 및 문자로도 내용증명을 발송하는 것이 좋습니다.
- 이메일 제목: [전세 보증금 반환 요청 – 내용증명 첨부]
결론
임대인이 전세 보증금 반환에 적극적으로 임하지 않고 회피하거나 거부할 경우 내용증명은 가장 효과적인 대응 방법 중 하나입니다. 공식적인 반환 요청을 문서화하여 임대인에게 전달하면 임차인의 확고한 의사를 확인하고 반환 가능성이 높아집니다. 보통은 내용증명을 받으면 임대인이 기한 내에 적극적으로 새로운 임차인을 구하거나 별도의 대출을 받는 등의 방법으로 보증금을 기한 내에 반환하는 경우가 많습니다. 그럼에도 보증금 반환이 이루어지지 않으면 내용증명을 향후 법적 대응에도 활용할 수 있습니다. 내용증명을 보내는 것이 상대방의 기분을 상하게 할 것을 우려하여 활용하지 못하는 경우가 있는데 임차인의 의사를 분명하게 전달하는 도구로 활용하면 상호 간의 불필요한 분쟁을 줄이는데 도움이 될 것입니다.