전세 계약을 할 때 가장 큰 걱정은 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지 여부입니다. 이를 대비해 전세금반환보증보험을 가입하면, 만약 집주인이 보증금을 반환하지 않더라도 보증보험 기관이 대신 보증금을 지급해 주는 역할을 합니다. 하지만, 가입 조건과 절차가 까다로울 수 있으며, 보험료 부담도 고려해야 합니다.
이번 글에서는 전세금반환보증보험의 개념과 필요성, 가입 방법, 보험사별 차이점, 장단점까지 상세히 설명해 드립니다.
1. 전세금반환보증보험이란?
전세금반환보증보험은 세입자가 전세 계약을 맺고 거주한 뒤 계약이 종료되었을 때 보증금을 돌려받지 못하는 상황을 대비한 보험입니다.
✅ 보험사(보증기관): 세입자의 보증금을 보호해 주는 역할을 합니다.
✅ 보험 가입자(세입자): 전세 계약이 끝났을 때 집주인이 보증금을 반환하지 않으면, 세입자는 보험사로부터 보증금을 대신 지급받습니다.
즉, 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우, 보증보험을 통해 보증기관이 먼저 보증금을 지급하고, 이후 집주인에게 구상권(청구권)을 행사하는 구조입니다.
2. 전세금반환보증보험의 가입 방법
전세금반환보증보험은 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증( SGI )에서 가입할 수 있으며, 보험 가입을 위해 일정 조건을 충족해야 합니다. 보험 가입을 위해 필요한 서류, 보험 가입 가능 여부, 보험료율의 산정을 위해 가까운 지점 및 대리점에서 미리 확인하도록 합니다.
1) 전세보증보험 가입 절차
① 보험사 선택 → ② 가입 가능 여부 확인 → ③ 필요 서류 준비 및 신청 → ④ 보증료 납부 후 가입 완료
① 가입할 수 있는 보험사 선택
주택도시보증공사(HUG)와 서울보증( SGI ) 두 기관은 보험료, 보증 한도, 가입 조건에서 차이가 있습니다.
② 가입 가능 여부 확인 (주택 요건 충족 필수)
✅ 대상 주택
아파트, 다세대주택, 연립주택, 오피스텔 등
근린생활시설, 상가, 공장 등은 가입 불가합니다.
✅ 보증금 한도
HUG: 수도권 7억 원 그외 지역은 5억 원 이하 주택만 가입 가능합니다. 보증부 월세계약의 경우 전월세전환율을 적용합니다.
SGI: 보증금 제한 없습니다.
✅ 신청 기한
HUG: 신규 전세계약의 경우 전세계약서 상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날로부터 전세계약기간의 1/2 경과하기 전까지 신청합니다.
갱신 전세계약의 경우 갱신 전세계약서상 전세계약기간의 1/2 경과하기 전까지 신청합니다.
✅ 주택이 근저당 설정 비율이 높은 경우 가입 불가 가능
보증금이 선순위 근저당권 설정 금액을 초과할 경우 가입 제한
③ 필요 서류 준비 및 신청
전세계약서
확정일자 받은 계약서 사본
전입세대 열람원
등기부등본
임대인의 신분증 사본 또는 등기부등본상 소유자 정보
④ 보증료 납부 후 가입 완료
보험료는 보증금의 일정 비율(대략 연 0.1~0.3%)로 책정되며, 일시납 방식으로 납부해야 합니다.
3. HUG vs SGI 전세금반환보증보험의 차이점
① HUG(주택도시보증공사): https://www.khug.or.kr/index.jsp
HUG 주택도시보증공사
서민 주거 안정을 위한 전세보증금 반환보증, 임대보증금보증, 분양보증 등 주택보증 업무, 주택도시기금 전담 운용.
www.khug.or.kr
- 보증금 한도: 수도권 7억 원, 지방 5억 원 이하
- 보증료: 보증금액 * 보증료율 * 전세계약기간/365 (보증료율은 보증 금액, 주택유형, 부채비율에 따라 0.115%~0.154% 사이에서 정해집니다. 또한 다양한 보증료 할인 및 할증 조건이 있으므로 본인이 이에 해당하는지 상담을 통해 확인하도록 합니다.
- 가입 가능 여부: 근저당 설정이 많은 경우 제한
- 보증금 반환 소송: 보험사가 직접 진행
- 주택 유형: 단독 또는 다가구, 연립 다세대주택, 노인복지주택, 주거용 오피스텔, 아파트 등 대부분의 주택 가능 (단, 주거용 오피스텔의 경우 전세계약서 또는 중개대상물확인·설명서에 주거용 표기가 있어야 합니다. ( 「민간임대주택에 관한 특별법 시행령」제2조 제2호에 해당하는 주택으로, 민간임대주택등기(등기부등본 갑구) 확인되는 주택은 주거용 표기 불요)
- 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 지역아동센터, 근린생활시설 등은 보증 대상이 아님.
② SGI서울보증 https://www.sgic.co.kr/
SGI서울보증
www.sgic.co.kr
- 보증금 한도: 없음
- 보증료율 : 기본 요율(연 0.183%~0.273%) + 할인/할증률 방식으로 계산됩니다. 할인할증률의 산정은 주택담보대출비율(주택담보대출비율(LTV) = (임차보증금+선순위채권 등) ÷ 주택가격)에 따라 정해집니다. 개인임차인의 경우 주택담보대출비율이 50% 이하면 할인율 30%를 적용받고,50% 초과~60% 이하면 할인율 20%, 60% 초과~80% 이하면 할인 또는 할증을 적용받지 않으며, 80% 초과~90% 이하면 할증 20%, 90% 초과~100% 이하면 30%의 할증을 적용받습니다. 예를 들어 전세 보증금이 9억이고 선순위채권이 5천만 원이며 주택가격이 14억 5천만 원이면 주택담보대출비율은 65.5%입니다. 따라서 이 경우 할인 또는 할증을 적용받지 않는 구간에 해당되어 개인임차용 기본 요율인 0.183
%의 보증료율이 산정됩니다. - 가입 가능 여부: 근저당과 상관없이 가입 가능
- SGI서울보증 전세금반환보증보험에 가입할 수 없는 경우
- 임차물건의 등기부등본에 압류, 가압류, 가처분, 가등기, 경매신청 등 임대인의 소유권 행사에 제한사항이 있는 경우
- 토지와 건물의 소유주가 다른 경우
- 임차물건이 등기되지 않은 경우(단, 신규 분양아파트의 경우 건물만 등기된 경우는 가능)
- 전세금반환보증보험에 이미 가입된 임대차계약의 경우(단, 전세금 반환 특례보증 임대인은 발급 가능)
- 임대인이 보험계약 규제자(금융회사 신용관리대상자)인 경우
- 임대인이 주택건설업체(임대주택업체)인 경우
- 전전세(전대차)로 체결한 임대차계약의 경우
- 동일임대인에 대해 1건까지 증권발급 가능(단, 전세금 반환 특례보증 임대인은 1건 이상 가능)
- 임대차계약의 묵시적 갱신이 이루어진 경우(갱신 전 임대차계약을 SGI서울보증 전세금반환보증보험에 가입한 이후 묵시적 갱신 임대차계약에 대해서도 증권 발급하는 경우 또는 주택담보대출비율(LTV) 80% 이하 아파트 임대차계약에 대해 증권 발급하는 경우에는 가입 가능)
- 임대인이 법인인 경우
- 임대주택보증보험에 이미 가입된 임대차계약의 경우
- 건축물대장상 위반건축물로 기재되어 있는 경우(아파트제외)
- 주택의 일부 면적 임차의 경우(단독, 다가구 제외)
- 임차인이 개인이면서 「주택임대차보호법」 제3조의 2 제7항에서 정한 금융기관 주 1) 을 제외한 제3자에게 임차보증금반환채권을 양도한 경우 주1) 시중은행(중소기업은행, 한국산업은행, 농협은행, 수협은행 포함, 우체국, 한국주택금융공사, 주택도시보증공사)
- 개인과 법인이 공동임차인으로 임대차계약을 체결했으나, 공동임차인별 임차보증금 부담금액이 구분돼 있지 않은 경우
- 보증금 반환 소송: 가입자가 직접 진행해야 함
- 주택 유형: 아파트, 다세대, 오피스텔 등 대부분의 주택 가능
💡 정리를 하면 HUG는 보증료가 저렴하지만, 보증금 한도가 있고, SGI는 보증료가 높지만 보증금 한도 제한이 없습니다.
4. 전세금반환보증보험의 장점
1) 보증금 반환 100% 보장
집주인이 보증금을 돌려주지 않아도 보증기관에서 보증금 지급합니다.
2) 전세 사기 및 경매 위험 방지
집주인의 대출 증가, 경매 위험 등의 리스크를 줄일 수 있습니다.
3) 가입 후 바로 효력 발생
전세 계약이 끝나기 전에 미리 가입하면 안전하게 보장 가능합니다.
4) 확정일자보다 강한 법적 보호
확정일자만 받은 경우 경매에서 후순위가 될 수 있으나, 보증보험은 우선 지급 가능합니다.
5) 집주인 동의 없이 가입 가능 (SGI 서울보증 한정)
HUG는 일부 경우 집주인의 동의가 필요하지만, SGI는 별도 동의 없이 가입 가능합니다.
5. 전세금반환보증보험의 단점
1) 보험료 부담
보증료가 전세보증금의 일정 비율이기 때문에 부담될 수 있습니다.
예) 보증금 3억 원 기준 연 30~70만 원 정도 납부해야 합니다.
2) 가입 조건이 까다로울 수 있음
전세보증금이 높은 경우 HUG 가입이 불가능하며, 근저당 설정 비율이 높으면 가입이 제한될 수 있습니다.
3) 일부 보증금은 보장받지 못할 수도 있음
보증 한도를 초과하는 보증금은 보호받지 못합니다. (HUG의 경우 수도권 7억 원 초과 금액 보장 안 됨)
4) 보증금 반환 소송 부담 (SGI 한정)
SGI서울보증의 경우, 보증금 반환을 위한 소송을 세입자가 직접 진행해야 하는 경우가 있습니다.
6. 전세금반환보증보험이 필요한 경우
✅ 전세금이 높은 경우 (3억 원 이상)
✅ 집주인의 재정 상태가 불안정한 경우
✅ 집에 근저당 설정이 많은 경우
✅ 전세 사기가 우려되는 지역 (신축 빌라 등)
✅ 보증금 반환이 확실하지 않은 경우
💡 특히 신축 빌라, 다세대주택, 임대사업자가 많은 지역에서는 전세보증보험 가입이 필수입니다.
7. 결론
전세금반환보증보험은 세입자의 보증금을 보호하는 가장 확실한 방법입니다. 다만, 가입 조건이 까다롭고 보험료 부담이 있을 수 있기 때문에 본인의 전세 계약 상황에 맞게 신중하게 선택하는 것이 중요합니다. 보험 가입을 위해 필요한 서류, 보험 가입 가능 여부, 보험료율의 산정을 위해 가까운 지점 및 대리점에서 미리 확인하도록 합니다.
✅ 전세 사기가 우려되거나 보증금이 높다면 가입하는 것이 안전합니다.
✅ HUG는 보증료가 저렴하지만 보증금 한도가 있습니다.
✅ SGI는 보증금 한도가 없지만 보증료가 비쌀 수 있습니다.
💡 전세 계약을 진행할 때 보증보험 가입 가능 여부를 미리 확인하고, 안전한 거래를 위한 대책을 마련하세요!